Продажа дачи

С каждым годом все больше россиян желает приобрести дачные участки. Городские жители стремятся приобрести дачу для летнего отдыха и выращивания овощей и фруктов для своей семьи.

Если раньше дачники строили на своих участках небольшие летние домики, то сейчас большинство владельцев возводят коттеджи со всеми удобствами. Такое жилье подходит для круглогодичного проживания.

Начиная с 2018 года владельцы загородных дачных участков с капитальным домом могут без проблем оформить прописку в этом жилье и получать соответствующие льготы.

До конца текущего года осталось не так много времени, чтобы встать на кадастровый учет. При постановке на учет владельцу участка присваивают индивидуальный идентификационный код и выдают план размежевания участка. Они нужны для получения свидетельства, подтверждающего право собственности. Став законным собственником, можно проводить разные операции, в том числе продать дачу.

При наличии документов, подтверждающих право собственности, продажа участка проходит быстро и без проблем.

Для покупателя особенно важен подготовительный период, когда необходимо собрать как можно больше информации и выяснить как правильно оформить договор в соответствии с положениями действующих нормативных актов.

Оглавление

Нормативное регулирование

Проведение подобной сделки достаточно урегулировано, но имеет свои подводные камни. Без изучения законодательной базы просто не обойтись.

В тексте договора обязательно присутствуют ссылки на статьи двух кодексов.

В частности, в гражданском прописаны:

  • Какие условия сопутствуют заключению контракта
  • Меры ответственности, связанные с исполнением и несоблюдением пунктов договора
  • Причины для признания соглашения недействительным и дальнейшие последствия
  • Поводы для законного расторжения и нюансы самой процедуры (ст.549-557)
  • Действующие правила при расчете между сторонами (ст.488) — Статья 488. Оплата товара, проданного в кредит;
  • Как осуществляется переход недвижимости из рук в руки

В земельном кодексе содержится требование постановки участка на кадастровый учет с описанием последовательности шагов.

Приобретение надела у муниципалитета проходит по определенной процедуре, которую следует соблюдать :

  • Статья 38. Использование лесов для ведения сельского хозяйства
  • Статья 549. Договор продажи недвижимости
Важно! Сегодня оборот имущества и пользования землей находятся под пристальным контролем, что помогает быстрее собрать важную информацию и оформить договор.

Как правильно оформить куплю продажу дачи

Чтобы оформление купли продажи дачи с земельным участком не затянулось, лучше придерживаться определенной последовательности действий, переходя от одного этапа к другому.

Первым делом следует найти подходящий надел и для этого:

  1. Изучаются предложения, чтобы на портале росреестра найти публичную карту. С ее помощью удастся увидеть месторасположение с примыкающими наделами, трассами, коммуникационными сетями и водоемами. Для этого достаточно указать номер, который имеет кадастровый паспорт
  2. Анализируются предоставленные правоустанавливающие документы, включающие договора продажи, дарения, вступления в наследство, протокол местных властей о предоставлении надела или судебное решение. Свидетельство о регистрации является наиболее весомым аргументом
  3. Рассматривается разрешение одного из супругов, состоящих в браке, об отсутствии претензий (дача считается общей собственностью). Другие собственники также должны выразить свое согласие в письменной форме
  4. Внимательно прочитывается выписка из кадастра (более расширенная) и ЕГРП. Из этого реестра несложно узнать все об объекте недвижимости, переходе и прекращении прав, действующих обременениях
  5. Осуществляется выезд на место лишь дополнит впечатления, полученным после рассмотрения фотоснимков со спутника. Удастся увидеть конфигурацию, удаленность от станции, наличие магазинов и других объектов инфраструктуры
Отсутствие плана размежевания, акта определения границ и кадастрового паспорта просто не позволит получить свидетельство о праве собственности и заключить сделку.

Статья 550. Форма договора продажи недвижимости

Осталось совсем немного времени в 2018 году для проведения кадастровых работ и постановки на учет. Только в этом случае собственник сможет выставить дачу с участком на продажу, покупатель убедится в правомочности продавца и законности проведения операции по купле продаже.

Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость

Затем настает второй этап, включающий следующие действия:

  1. Соглашение составляется в простой, но не произвольной форме, согласно типовому образцу. При заверении у нотариуса понадобится подписать три экземпляра, один из которых останется в конторе
  2. Собирается пакет документов, включая договор, они подаются вместе с заявлением в отделение реестра для регистрации и подтверждения перехода прав. Кроме реестра можно обратиться в многофункциональный центр
  3. Подача осуществляется лично или привлекается законный представитель, имеющий нотариально заверенную доверенность. Обязательно потребуется справка из налоговой об отсутствии долгов
  4. Стоимость оговаривается в договоре. Следует учитывать, что кадастровая цена может быть выше рыночной (она указана в паспорте кадастра), поскольку обычно обновляется один раз в пять лет
  5. Не помешает составить отдельный документ, где перечислены способы и сроки передачи средств, окончательного перехода прав
  6. На рассмотрение и внесение записи в реестр в среднем уходит от 10 до 14 дней. Свидетельство выдается несколько позже, не позднее месяца

Получение отказа связано с ошибками при составлении и оформлении бумаг или нехваткой предоставленных документов.

Список необходимых бумаг четко оговорен в тех же кодексах.

Они понадобятся на всех этапах заключения сделки и потому так важно иметь на руках:

  • Свидетельства о регистрации надела и имеющихся строений, поскольку при продаже они взаимосвязаны и не могут быть отделены друг от друга.
  • Документы дарения, продажи или вступления в наследственные права, подтверждающие право владения.
  • Письменное разрешение от супруга или других собственников, имеющих право имущественного выкупа. Цена для покупателя не должна быть ниже той, которая была предложена другим владельцам, иначе сделка становится незаконной и расторгается.
  • Кадастровую документацию с паспортом, планом размежевания и актом определения границ. Он обязательно подписывается соседями, что подтверждает отсутствие претензий и дальнейшие судебные разбирательства.
  • Технический паспорт и поэтажный план дома, всех хозяйственных и бытовых построек.
  • Выписки из реестров, подтверждающие действующие ограничения и обременения. Участок не должен находиться в залоге или быть под судебным арестом.
  • Бумага об отсутствие задолженностей, предоставляемая налоговой службой.

В процессе регистрации заполняется заявление типового образца, где содержатся основные данные. Разумеется, следует приложить сам подписанный договор.

Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости

Только один кадастровый паспорт позволит узнать количество собственников, категорию земли и право использования вместе с рядом уникальных характеристик.

Отсутствие хотя бы некоторых документов больше говорит о мошеннических схемах. Необходимо увидеть оригиналы, ксерокопии не гарантируют права собственника.

Нельзя игнорировать интересы других совладельцев. Если они не будут поставлены в известность или покупателю предложена более низкая цена, то суд просто расторгнет договор и с возвратом средств возникнут немалые проблемы.

При постановке земли и недвижимости на учет несложно провести элементарную проверку, стоимость справок варьируется от 200 до 600 рублей, что несопоставимо с предстоящими выплатами.

Не помешает узнать заранее рыночную стоимость, ведь указанная кадастровая сумма нередко на порядок выше и не учитывает многих критериев.

При частой смене собственников и скрытии оригиналов лучше сразу отказаться от сделки и найти другой надел.

По доверенности

Привлечение постороннего лица, имеющего статус законного представителя одной из сторон, имеет свои нюансы.

Выданная нотариальная доверенность позволяет ему участвовать в процессе регистрации, при подготовке и подписании договора.

Все же рекомендуется провести личную встречу с собственником и настоять на его присутствии при подписании соглашения. Сбор документов и их подача вполне может пройти без него.

Чтобы избежать мошенников, нужно проводить подписание договора в нотариальной конторе, что даст некоторые преимущества:

  • Нотариус проверит соответствие всех пунктов контракта положениям нормативных актов
  • Будут изучены полномочия представителя, поскольку у него может быть на руках лишь разовая или специальная доверенность вместо генеральной
  • Обеспечивается присутствие собственника, чтобы проверить его дееспособность (если владелец не достиг совершеннолетия, его интересы защищают родители или опекуны)
  • Перед заверением договора пройдут проверку предоставленные бумаги и удастся выявить явные несоответствия и подтасовки
  • Утрата оригинала, по независящим причинам, даст возможность подготовить равноценный дубликат

Статья 454. Договор купли-продажи

Услуги нотариуса в среднем обходятся от 3000 до 20000, но не могут быть выше 100 тысяч рублей, так как приходится учитывать стоимость дачи с участком. В этом случае удается лучше понять сколько стоит оформление дачи при покупке.

Если личность представителя собственника вместе с оформленной доверенностью не вызывает опасений, то тогда его участие становится оправданным и законным.

Составление договора

Пристального отношения заслуживает сам текст договора, для чего используется проверенный образец.

Его берут за основу и обязательно включают:

  • Название документа вместе с местом и числом составления, именами и фамилиями участников сделки и их паспортными данными, включая место регистрации. Вписывается номер доверенности с числами оформления и фамилией нотариуса
  • Подробное описание самого предмета договора. Перечисляется количество объектов (дом и участок) вместе с уникальными характеристиками, видом использования, номерами кадастрового и технического паспортов, свидетельства о праве собственности
  • Перечисление положений ряда законов и кодексов, регламентирующих процедуру покупки и продажи
  • Стоимость дома, поскольку земля и постройки неразрывно связаны с ним и переходят как единое целое. Если намеренно прописывается более низкая цена, чтобы избежать увеличения налога, то риски повышаются и споры будут решаться в судебном порядке
  • Способы расчетов вместе с сроками и порядком перечисления. Наиболее выгодно использовать банковскую ячейку, взятую во временную аренду
  • Пункт о совмещении соглашения с актом передачи и приема, от которого теперь можно отказаться
  • Описание прав и обязанностей, степень ответственности сторон при возникновении определенных ситуаций
  • Форс-мажорные обстоятельства, которые могут влиять на расторжение соглашения
  • Процедура разрешения споров, особенно связанных с исполнением обязательств
  • Подписи участников сделки, поскольку их может быть несколько, с полной расшифровкой. За покупателя или продавца сможет расписаться законный представитель, что нужно зафиксировать в договоре
Отсутствие некоторых пунктов или ошибки при внесении сведений приведут к отказу во время регистрации.

Их придется исправлять или составлять новый договор, чтобы затем вновь подать его с документами на рассмотрение.

Стороны смогут обжаловать повторный отказ в суде, если посчитают его немотивированным.

Сроки и стоимость

Продавцу выгодно предложить наиболее высокую цену на недвижимость, однако покупатель должен всегда учитывать некоторые критерии для оценки стоимости.

Они включают:

  • Расположение надела, сумма падает по мере отдаленности от города
  • Общие размеры и конфигурация с учетом категории и вида использования
  • Наличие дачи и остальных построек, которые должны быть зарегистрированы, а не подлежать сносу из-за незаконного возведения или нарушения отступов от границ;
  • Подключенные коммуникации (их отсутствие не позволит взвинтить цену);
  • Имеющуюся инфраструктуру, прохождение магистральных трубопроводов и трасс;
  • Сезонные предложения, весной стоимость возрастает от 10 до 15 процентов;
  • Степень благоустройства самого участка, включая построенный гараж, баню или теплицу, не забывая о материале для строительства дома и возрасте;
  • Близкое расположение леса и водоемов
  • Отношения с соседями и отсутствие претензий по поводу границ
Оценка участка

Опытный оценщик поможет установить стоимость участка

Для установления стоимости приглашается независимый оценщик, имеющий соответствующую лицензию. С помощью различных методик и стандартов производится анализ документов и сделок с соседними наделами, совершенных за последний год.

Практически точные сведения будут выданы не позднее недели, но сумма за услугу может сильно различаться. Довольно недорого обойдется справка о действующей рыночной стоимости, содержащая небольшую погрешность в 10 процентов. Она обойдется в 200 рублей.

Важно! Проведение независимой экспертизы выгодно тем, что результаты позволят снизить кадастровую стоимость, сильно возросшую за последнее время. Это скажется на земельном сборе, взимаемом каждый год, и при дальнейшей переоценке стоимости кадастра.

Покупатель после приобретения дачи сможет оперировать отчетом для получения кредита, обжалования в судебных инстанциях. Нельзя игнорировать и сам процесс покупки.

Среднерыночная стоимость станет отправной точкой для сторон, но окончательная сумма зависит от взаимной договоренности.

Сроки и способ расчетов сразу вписываются в договор. Обычно основная сумма передается продавцу после перехода прав и внесения записи в реестр, так как нередко выдается аванс для скорейшего проведения сделки.

Оплата производится наличными средствами, через банковскую карту или со счета на счет. Предпочтительней для этих целей арендовать банковскую ячейку.

В принципе, вся процедура спокойно умещается в один месяц, если собраны документы и правильно составлен договор. Не исключена рассрочка, что не повлияет на суть и пункты соглашения.

Надо только добавить:

  • Полную стоимость дачи и земельного надела
  • Сумму ежемесячного платежа
  • Способы выплаты путем переводов или наличкой
  • Сроки погашения вместе с подготовленным графиком
  • Критерии эксплуатации на момент рассрочки

Покупатель получит документ, ограничивающий его права до выплаты окончательной суммы. Затем стороны обращаются с заявлением, где будет изложена просьба убрать ограничения и выдать свидетельство о праве собственности.

Как сделать самому без риелтора

Возможно ли обойтись без риелтора, учитывая немалые средства, затраченные на покупку и оплату его услуг. На этот вопрос следует утвердительный ответ, если добросовестный продавец представит ряд необходимых документов.

Покупателю необходимо убедиться в присутствии:

  • Оригинала паспорта собственника
  • Правоустанавливающих бумаг, особенно свидетельства о регистрации
  • Плана размежевания, акта определения границ и кадастрового паспорта; только с помощью номера удается получить все главные данные о самом участке и владельце
  • Плана и технического паспорта, подтверждающего регистрации дома вместе с постройками
  • Справка из налоговой об отсутствии долга (если свидетельство о праве собственности оформлено перед сделкой, земельный налог может накопиться за последние три года, поскольку участок не был поставлен на учет)
  • Письменном согласии супруга или других собственников

Провести проверку полученных данных не так уж сложно. Достаточно получить справки из реестра кадастра, регистрации и ЕГРП.

Договор лучше составить после консультации с юристом. Самым правильным шагом станет обращение в нотариальную контору. Нотариус подскажет какие пункты следует обязательно включить, проверит личность продавца и представителя вместе с пакетом документов.

Буквально сразу участок удастся рассмотреть на мониторе компьютера. Остается совершить небольшой вояж на место, чтобы своими глазами убедиться в соответствии с указанными характеристиками.

Заодно можно посетить правление товарищества, убедиться в отсутствии долгов и территориальных претензий.

Отсутствие риелтора не помешает заключить выгодную сделку и при этом неплохо сэкономить во время проведения процедуры. Она регламентирована, что позволяет снять многие вопросы и сократить сроки получение свидетельства о праве собственности.

Материальные затраты придется понести в любом случае, поэтому нужно хорошо взвесить свои силы и финансовые возможности. Особых трудностей покупка дачи не вызывает, помощь третьего лица позволяет ускорить проведение процесса и избавляет от необходимости собирать документы и бегать по инстанциям.

Как продать дачу: пошаговая инструкция 2019

Продать дачу на выгодных условиях не так уж и просто. Чтобы провести эту сделку нужно учесть множество моментов. Сегодня мы поговорим, как продать дачу. Мы обсудим все нюансы и тонкости этой процедуры и дадим пошаговую инструкцию.

Варианты продажи

В самом начале, человеку нужно определиться, каким способом он будет продавать собственность. Есть два самых распространенных варианта:

  1. Проводить процедуру самостоятельно
  2. Заказать услуги риелтора

Услуги риелтора могут понадобиться в тех случаях, когда дачу нужно продать в ближайшее время. Эти специалисты помогут вам не попасть на удочку аферистов.

За его услугу, нужно заплатить немалую часть денег, однако взамен, вы не будете делать никакой работы, за вас все сделают профессионалы. В случае, если у вас нет лишних денег на услуги риелтора, тогда весь процесс продажи, в том числе поиск покупателей, будет лежать на ваших плечах.

С чего же начать?

Сбор документов

Важно в самом начале собрать все документы, так как иногда, может понадобиться несколько месяцев, чтобы приобрести нужную бумажку.

Вам понадобятся документы отдельно на земельный участок и на дом.

Для продажи дома нужно иметь поэтажный план и технический паспорт. Их можно заказать в БТИ. Придя в эту организацию, вы пишете заявление. После этого, к вам приходят инженеры и оценивают вашу недвижимость.

Для продажи земельного участка вам нужно получить кадастровый паспорт. Его выдает Росреестр, в который вы должны обратиться и написать заявление. Специалисты приходят на ваш участок и делают межевание земли. Затем, на протяжении месяца, они рассматривают вашу заявку и в лучшем случае — выдают необходимый документ.

У некоторых собственников дач есть эти документы, так как они их получили при регистрации имущества. В таком случае, делать документы не нужно. Важно отметить, что земля должна стоять на учете в Росреестре, если вы этого не сделали, тогда придется собрать еще дополнительные документы. В обязательном порядке, у хозяина дачи должно быть Свидетельство о праве на землю. При его отсутствии, гражданину нужно пройти регистрацию на право собственности.

Оценка дачи

Продавая собственность, хозяин указывает ее стоимость. Для этого, нужно отдельно оценить дом и землю. Цену может установить хозяин самостоятельно или оценщик. Преимущество специалиста по оценке в том, что он выдает документ, который можно показать покупателю. Этот документ свидетельствует о том, что продавец не завысил цену на собственность. Хотя на оплату этой услуги может уйти достаточно средств, вы не ошибетесь в оценке своей дачи. Для самостоятельной оценки, нужно оценить рынок недвижимости и посмотреть все объявления на похожие участки. Устанавливая цену, помните о таких факторах, которые весомо влияют на стоимость:

  • Наличие дополнительных построек
  • Расположение имущества
  • Экологическое состояние региона
  • Удаленность от центральной дороги и населенного пункта
  • Количество этажей в доме, наличие коммуникации и общее состояние постройки
  • Наличие инфраструктуры

Каждый их этих факторов сильно влияют на цену дачи. Одно только расположение может играть весомую роль.

Поиск покупателей

Если вы не знаете, как продать дачу без посредников быстро и выгодно, в этом вам могут помочь объявления.

Продается дача

Объявление о продаже лучше подавать используя интернет

Главная ваша цель – чтобы о даче узнало как можно больше людей. Лучше всего помещать объявление в интернете на разных сайтах. Регулярно обновляйте их. Также, еще нужно раздавать листовки, и клеить объявления в своем районе. Говорите, что вы продаете дачу всем своим знакомым и друзьям, может они слышали, кто хочет купить недвижимость. Даже на самом дачном домике напишите надпись «Продается».

Только если вы испробуете все методы рекламы, а не только один, вы сможете быстро найти покупателя.

Переговоры

Если вам звонят по поводу покупки дома, старайтесь сразу пригласить покупателя посмотреть дом. Важно помнить, что дом и участок вокруг него должны быть в идеальном состоянии. Вывезите мусор и ненужный хлам. По возможности, сделайте маленький ремонт. Опрятный внешний вид сразу привлекает людей. Проводя переговоры, соблюдайте все правила этикета и будьте дружелюбными. Нужно чтобы покупатель понял, что вы честный человек и не подведете и не обманете его. Старайтесь упоминать все достоинства вашей дачи, однако не стоит скрывать абсолютно все недостатки, так как в каждом доме есть свои минусы.

Подписание договора

Когда покупатель решил покупать дом и земельный участок, составьте в произвольной форме предварительный договор. Хотя делать это не обязательно, чтобы обезопасить себя лучше выполнить этот шаг.

В документе нужно указать, за какое время оформятся все документы. Нужно написать условия предмета договора, здесь имеется в виду цена.

Пакет документов

Когда вы подписали предварительный договор, нужно начинать собирать документы. Конечно, в каждом случае могут понадобиться разные бумаги. Давайте посмотрим, какие документы нужны чаще всего.

  • Копии паспорта обеих сторон
  • Если дачу приобрел один из супругов будучи в браке, тогда ему нужно получить письменное разрешение второго супруга. Его заверяют у нотариуса
  • Документ, подтверждающий право на собственность
  • Кадастровый паспорт
  • Технический паспорт
  • План межевания участка
  • Квитанция об уплате налога на землю
  • Выписка из Росреестра
  • Справка об отсутствии задолженности по коммунальным услугам
  • Документ, подтверждающий прохождение государственной регистрации
  • Выписка из домовой книги
  • Если продажей занимается доверенное лицо, тогда он должен иметь нотариально заверенную доверенность. Также, при заключении сделки с несовершеннолетним ребенком, нужно иметь разрешение органа попечительства

Составление договора купли-продажи

Собрав все бумаги, обе стороны должны оформить договор, который служит главным доказательством проведения сделки. Его нужно составить в трех экземплярах. Первых два забирает покупатель и продавец, а третий нужно отнести в Росреестр.

Важно! Составить договор можно самостоятельно, однако его нужно заверить у нотариуса.

В документе должна быть такая информация:

  • Название договора
  • Дата и место заключения
  • Оценочная стоимость жилой площади и земельного участка
  • Перечисление всех объектов
  • Другие пункты

Бланк договора можно взять в интернете. Для его составления есть специальная инструкция.

Если вы боитесь заполнять этот важный документ, тогда вы можете попросить об этом юриста или нотариуса.

Помимо договора, нужно составить акт передачи. Его пишут в произвольной форме.

Возможные проблемы

Важно продавать дом и участок вместе, так как нельзя заключать сделку на продажу дома без земли.

При покупке части дома, нужно соответственно покупать и часть земельного участка. В договоре купли-продажи, должно быть написано, что владелец приобретает дом и земельный участок. Мало того, в документе прописывается отдельными суммами цена земли, дома и общая стоимость. Важно отметить, что в законодательстве России прописаны два случая, когда можно продать дом отдельно от земли:

  1. Если продается часть дома, которая по каким-то причинам не может перейти к новому владельцу.
  2. При изъятии земли с оборота.

Каждый из этих случаев должен подтверждаться документами. Если дом не попадает под эти льготные категории и был продан, тогда покупатель может обратиться в суд. Власти обяжут перезаключить договор и передать земельный участок. Если продавец этого не сделает, землю возьмут под арест.

Уплата налогов

После того, как продавец получил деньги за дачу, ему нужно подать декларацию в налоговую инспекцию. Затем, согласно Налоговому Кодексу статье 208, гражданин России обязан уплатить НДФЛ в размере 13% от сумы продажи, а нерезидент -30%. В кодексе прописаны некоторые условия по освобождению уплаты налога.

Важно! Если человек в одном и том же году продал дачу и купил другое жилье, он может не платить НДФЛ, а воспользоваться налоговым вычетом.

Важно помнить о сроках подачи декларации и уплате подоходного налога. Декларацию 3-НДФЛ нужно подать до 30 апреля, следующего после года продажи имущества. Налог же нужно оплатить до 15 июля того же года. В 3-НДФЛ нужно указывать сумму оценочной стоимости дома и земли. Инспектор проверяет правильность заполненного документа, сверяя данные с документом об оценочной стоимости.

Налогообложение

Любая недвижимость облагается налогом, в том числе и дачный участок:

Вид налога Когда уплачивать?

  • Земельный налог уплачивает собственник надела с момента регистрации права собственности
  • Налог на имущество уплачивается, если на дачном участке находится жилая постройка
  • Налог на доходы уплачивает бывший собственник после продажи дачного участка (исходя из суммы, которая была получена за продажу)

Отметим один нюанс. Новый собственник может получить налоговый вычет по НДФЛ, если земля дачного участка предназначена для ИЖС или на нем расположен жилой дом.

Уплата земельного налога — обязанность собственника.

Возможные проблемы

Какую бы вы недвижимость не покупали: землю, квартиру или гараж, необходимо самостоятельно проверить информацию об объекте. Дачный участок — не исключение.

Сведения о дачном участке можно получить из Выписки ЕГРН — запросить ее может любой желающий. Вы узнаете кадастровый номер, дату регистрации, категорию земель, площадь участка, вид собственности, наличие зарегистрированных строений и обременений.

Также необходимо попросить продавца предоставить квитанции, которые подтвердят отсутствие долгов. Сделать это он обязан по первому требованию.

Узнать о дачном участке можно из выписки ЕГРН.

Еще один момент, на котором стоит заострить внимание — вид собственности. Если дачный участок находится в долевой собственности, то купить его целиком можно только при наличии письменного согласия всех совладельцев. При этом договор купли-продажи придется заверять у нотариуса.

Если продавец состоит в браке, он обязан предоставить письменное согласие супруга на продажу дачного участка. Даже если собственником указан только один человек, такое согласие получить необходимо. Учитывайте эти моменты при заключении договора купли-продажи, и сделка пройдет гладко.

Перечень документов для продажи дачи с земельным участком

Свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН

До 2016 года основным документом, подтверждающим право собственности, считалось Свидетельство о праве собственности. Если объект недвижимости куплен до 2016 года, то собственнику выдан данный документ. Федеральный закон №218 от 13 июля 2015 г. «О государственной регистрации недвижимости» упразднил выдачу свидетельств.

Если недвижимость приобретена после 15 июля 2016 г., владелец получает выписку из ЕГРН, а не свидетельство. В выписке содержатся сведения об объекте недвижимости, а также о его владельце. Данный документ необходим при оформлении купли-продажи дачного участка.

При отсутствии свидетельства собственник обращается в Росреестр и получает выписку, в которой содержатся сведения об объекте недвижимости.

Учтите! Для получения выписки предоставляется:

  • Заявление, которое заполняется на месте
  • Документы, подтверждающие право владения (договор купли-продажи, дарения и проч.)
  • Квитанция об оплате госпошлины

Продать дачный участок невозможно без выписки из ЕГРН, которая содержит следующую информацию:

  • Общие сведения об объекте недвижимости
  • Информация о наложении ограничений
  • Информация о наложении ареста
  • Сведения о предыдущих собственниках

В некоторых случаях выписка составляется в расширенном виде с указанием данных собственников, подробного описания имущества.

Важно! При оформлении сделки купли-продажи также потребуется следующая информация:

  • Количество владельцев объекта имущества
  • Полное описание объекта недвижимости
  • Дата оформления права собственности
  • Сведения об обременениях и арестах
  • Кадастровая стоимость объекта
  • Данные объекта недвижимости по кадастру
  • План участка с указанием построек

Техническая документация

Для оформления купли-продажи дачи (с привлечением агентства недвижимости или самостоятельно) предоставляют следующие документы:

  • Кадастровый паспорт (содержит идентификационный номер участка)
  • План участка с обозначением границ и прилегающей территории, формы и размеров участка
Кадастровый паспорт выдается на основании плана участка, а также выписки из Росреестра. Кадастровый паспорт подтверждает информацию о владельце участка. При его отсутствии не удастся провести сделку купли-продажи дачного участка.

Межевое дело

При подготовке документов для продажи дачи следует обратить внимание на оформление межевого дела. В нем должны быть указаны сведения об установлении границ участка.

Эта информация затем заносится в систему единого кадастра и принимается во внимание при государственной регистрации участка.

При наличии подробной информации об объекте собственности государственные органы получают возможность вносить информацию о владельцах участка, вести учет сделок, переоформлять права собственности.

Правоустанавливающие документы

Для продажи дачи владельцу необходимо подготовить документы, подтверждающие право владения.

Учтите! К ним относятся:

  • Свидетельство о праве наследования
  • Договор купли-продажи
  • Договор дарения

При подготовке документов для продажи дачи следует соблюдать порядок проведения процедуры. В первую очередь необходимо подготовить документ, который подтверждает право собственности на дачный участок.

Документы оформляются в установленной форме и заверяются нотариусом. Также документы необходимо зарегистрировать в Росреестре. Только при соблюдении правил оформления сделка будет иметь законную силу.

Согласие жены/мужа на продажу дачи

Перед продажей требуется получить согласие супруга.

Важно! Находясь в браке, собственник имущества вправе им распоряжаться при наличии согласия мужа или жены. Согласие заверяется нотариусом.

Кроме того, согласие потребуется, даже если имущество было приобретено до заключения брака.

Справка об отсутствии долгов

Для оформления сделки купли-продажи дачного участка потребуется выписка, подтверждающая отсутствие долгов. В данной справке содержится информация об отсутствии долгов, связанных с эксплуатацией участка. Долги могут возникнуть по уплате членских взносов, коммунальных услуг и налогов.

О подготовке документов для продажи дачи следует позаботиться заранее. Для оформления участка в СНГ недостаточно только изменить владельца в садовой книге. В таком случае изменится только плательщик членских взносов, но правом распоряжения участком будет обладать предыдущий владелец.

Предварительный договор купли-продажи

Для проведения сделки необходимо предварительно обговорить условия. Для установления порядка проведения сделки рекомендуется заключить предварительный договор. Этот документ считается договором о намерениях провести сделку купли-продажи.

В таком договоре указываются стоимость дачного участка, сроки проведения сделки, условия, которые необходимо отразить в основном договоре.

Учтите! В предварительном договоре указывается сумма задатка и условия передачи денег. Такой договор сопровождает расписка о передаче денежных средств (задатка).

Договор купли-продажи дачи и ЗУ

Во вступительной части договора указывается основная цель документа. Также указывается дата и место заключения договора. В данной части указываются участники договора (продавец и покупатель).

В основной части договора отражаются условия проведения сделки, сроки передачи денежных средств.

Важно! В договоре необходимо учесть все нюансы, чтобы сделка не была принята юридически недействительной в случае обнаружения нарушений.

В договоре необходимо отобразить следующие аспекты:

  • Права и обязанности сторон
  • Сроки передачи имущества и денежных средств
  • Стоимость объекта недвижимости
  • Способ передачи денежных средств
  • Условия расторжения соглашения
  • Гарантии исполнения обязательств при заключении договора
  • Дополнительные условия при необходимости

В финальной части договора указываются точные реквизиты сторон. Если планируется перечисление денег на счет, указывается счет получателя. Рекомендуется сверять паспортные данные в договоре с тем, что указано в паспорте. Это поможет избежать проблем в будущем.

Акт приема-передачи недвижимости

После подписания договора рекомендуется составить акт приема-передачи имущества. Не стоит игнорировать данный документ, ведь он защитит стороны в случае возникновения разногласий.

Акт приема-передачи – документ, который подтверждает факт смены владельца. Его составляют в момент передачи объекта недвижимости. Бланк акта унифицированный, содержит основную информацию о дачном участке.

Акт является частью договора и вступает в юридическую силу с момента подписания. Акт регистрируется в государственных органах вместе с договором купли-продажи.

Важно! В акте указывают:

  • Сведения об участниках сделки
  • Подробное описание участка и расположенных на нем построек (дачного дома, бытовок, бань и проч.)
  • Описание земельного участка в соответствии с межевым планом
  • Подписи сторон
  • Дата передачи имущества

В акте можно сделать пометку об отсутствии замечаний по состоянию участка у принимаемой стороны. Акт приемки-передачи составляется в трех экземплярах: по экземпляру для каждой из сторон и один экземпляр в органы регистрации. Переход права собственности должен быть зафиксирован государственными органами.

Что делать, если нет необходимых бумаг

При отсутствии регистрационных документов приобретенный участок нельзя оформить в собственность. Продажа не обладает юридической силой. Возможно, вы имеете дело с мошенниками.

Собственник имущества регистрирует право собственности. На этапе согласования сделки продавец обязан предъявить регистрационные документы. Если продавец их не предоставляет по каким-либо причинам, возможно, вы столкнулись с мошенниками.

Тем не менее, если продавец утверждает, что занимается переоформлением документов, то стоит подождать некоторое время. Если ситуация не изменится, то можете смело отказываться от сделки.

Если продавец предоставляет копии, то необходимо внимательно с ними ознакомиться. Документ может не иметь юридической силы или быть оформлен на другое лицо. Не исключено, что у дачи есть полноправный владелец. В суде такая сделка будет признана недействительной, и вы рискуете остаться без денег и без дачи. Будьте внимательны.

Как изменится оформление дач в 2019 году?

Оформление недвижимости

До недавнего времени оформить построенный на дачном участке дом было достаточно просто. Капитальные жилые дома на дачных и садовых земельных участках регистрировали в упрощенном порядке по «дачной амнистии». Получать разрешение на строительство и разрабатывать проект для этого не требовалось. Достаточно было иметь документы на землю и самостоятельно заполнить декларацию.

Год назад ситуация изменилась: после корректировки законодательства в 2017 году в этот список добавился еще один документ — технический план объекта. Его нужно заказывать кадастровому инженеру.

Важно! В 2019 году процедура оформления домов на садовых участках поменяется полностью. Желающим построить дом на садовом земельном участке придется сначала подавать в администрацию специальное уведомление о планах начать строительство, а после завершения строительства — такое же уведомление об окончании работ.

Такие изменения в Градостроительный кодекс внесены в августе 2018 года.

Что нужно сделать перед началом строительства дома на садовом участке в 2019 году?

Еще до начала строительства садового дома вы должны будете поставить администрацию в известность о том, что собираетесь строить. Для этого нужно составить уведомление по типовой форме Министерства строительства. Подать его можно через портал госуслуг или многофункциональный центр (МФЦ), принести в администрацию лично или отправить по почте.

В уведомлении нужно указать адрес и кадастровый номер земельного участка, вид разрешенного использования земли, параметры дома.

Администрация сверит параметры объекта, который вы собираетесь построить, с тем, что разрешено строить на этом земельном участке, и вынесет решение.

Предоставленные документы чиновники обязаны рассмотреть в течение семи рабочих дней. Причем если администрации никакого ответа, считается, что строительство согласовано. Построить запланированный объект нужно в течение следующих 10 лет.

Что нужно сделать после завершения строительства дома?

Когда дом будет готов, у собственника есть месяц на то, чтобы сообщить о завершении работ в администрацию. Для этого отправляется новое уведомление.

В течение семи рабочих дней администрация проверит, насколько при строительстве дома соблюдались установленные законом требования, и выдаст уведомление о соответствии или несоответствии построенного (реконструированного) объекта требованиям закона. Копию этого уведомления получит служба строительного надзора.

Для регистрации прав на построенный дом понадобится технический план дома. Его нужно заказать кадастровому инженеру.

Технический план будут составлять по новым правилам — на основании декларации, уведомления о планируемом строительстве (реконструкции) дома, а также выданного администрацией уведомления о соответствии объекта установленным требованиям. Эти документы в обязательном порядке должны прилагаться к техническому плану объекта.

Новый порядок оформления домов, построенных на дачной земле, вводится не сразу. До 1 марта 2019 года будет действовать переходный период. До этой даты оформить права на дом на дачной земле все еще можно по действующим сегодня правилам, предоставив для регистрации дачи только технический план объекта и декларацию об объекте недвижимости.

Как изменятся категории земельных участков?

Начиная со следующего года изменятся категории земельных участков и объекты, которые могут быть на них построены. Такие нововведения заложены федеральным законом от 29 июля 2017 года № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества», который вступит в силу с 1 января 2019 года. Все те участки, что сегодня в документах значатся как «для садоводства», «для ведения садоводства», «садовый земельный участок», «дачный земельный участок», «для ведения дачного хозяйства» и «для дачного строительства», с этого момента будут называться садовыми.

Садовый земельный участок — это земельный участок, предназначенный для отдыха и выращивания сельскохозяйственных культур. На нем могут быть построены садовый дом, жилой дом, хозяйственные постройки и гараж.

Чем садовый дом отличается от жилого?

Садовый дом предназначен для сезонного проживания. В отличие от него жилой дом рассчитан на постоянное проживание. Это отдельно стоящее здание не выше 20 метров, имеющее не больше трех этажей. Жилой дом не предназначен для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

Построенные на садовых земельных участках дома, права на которые зарегистрированы до 1 января 2019 года, с нового года автоматически признаются жилыми домами.

До этого в документах такие объекты определялись как «жилые строения» или с назначением «жилое». Переоформлять ранее выданные документы из-за этих изменений садоводам и дачникам не нужно.

Хотя «дачная амнистия» официально не отменена, и при строительстве дома на дачном или садовом участке по-прежнему не требуется получать разрешение на строительство, а затем на ввод в эксплуатацию, тем не менее в следующем году появляется механизм уведомления о начале и завершении строительства, который очень на них похож. Кроме того, по новому закону администрация будет контролировать, насколько соблюдались нормы при строительстве дачного дома, чего раньше не было. Насколько это усложнит жизнь дачников, станет понятно после 1 марта 2019 года.

Видео в помощь

При создании статьи использованы материалы с сайтов:

 

Оставить комментарий